山東省國(guó)資委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理的意見(jiàn)》的通知

各省屬企業(yè)：

《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理的意見(jiàn)》已經(jīng)省國(guó)資委2024年第9次主任辦公會(huì)研究通過(guò)，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

工作中如遇到問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向省國(guó)資委（產(chǎn)權(quán)管理處）報(bào)告。

                                                                 山東省國(guó)資委

2024年7月10日

關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理的意見(jiàn)

為加強(qiáng)和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理，進(jìn)一步盤活利用存量資產(chǎn)，提高國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》及《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)。

一、總體目標(biāo)要求

（一）任務(wù)目標(biāo)

省屬企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)土地房產(chǎn)出租管理主體責(zé)任，統(tǒng)籌考慮主責(zé)主業(yè)發(fā)展需要、租賃土地房產(chǎn)功能價(jià)值、出租企業(yè)管理水平等因素，從嚴(yán)把握方案制定、決策審批、出租程序、租后管理、風(fēng)險(xiǎn)防控、監(jiān)督問(wèn)責(zé)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加快完善土地房產(chǎn)租賃全過(guò)程管理制度，規(guī)范土地房產(chǎn)出租行為和流程，建立健全土地房產(chǎn)市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)土地房產(chǎn)出租工作更加公開(kāi)透明，積極打造“陽(yáng)光招租”品牌，確保應(yīng)租盡租、應(yīng)用盡用，持續(xù)提升存量土地房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。

（二）適用范圍

本意見(jiàn)適用于山東省國(guó)資委履行出資人職責(zé)的省屬企業(yè)及其所屬各級(jí)國(guó)有全資、控股和實(shí)際控制企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱各級(jí)子企業(yè)，與省屬企業(yè)統(tǒng)稱企業(yè)）。

本意見(jiàn)所稱土地房產(chǎn)出租，是指企業(yè)將其在我國(guó)境內(nèi)所有、受托管理或具有合法支配權(quán)的土地房產(chǎn)，部分或全部出租給自然人、法人或其他組織（以下簡(jiǎn)稱承租人）使用，并向承租人收取租金的行為。

本意見(jiàn)所稱產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立的開(kāi)展企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)。

本意見(jiàn)所稱公開(kāi)招租，包括企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)招租和企業(yè)自行組織公開(kāi)招租。

二、完善制度機(jī)制

（一）健全出租管理制度和流程。企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和國(guó)資監(jiān)管規(guī)定及公司章程，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際和內(nèi)控制度等要求，制定和完善土地房產(chǎn)出租管理制度，明確決策程序、管理權(quán)限、責(zé)任部門、工作流程、出租方式和期限、監(jiān)督機(jī)制等內(nèi)容，做到事前、事中、事后監(jiān)管全覆蓋。

（二）實(shí)行出租事項(xiàng)分類管理。單次招租平均年租金底價(jià)在100萬(wàn)元及以上的土地，單次招租建筑面積在1000平方米及以上或單次招租平均年租金底價(jià)在100萬(wàn)元及以上的房產(chǎn)，應(yīng)作為重大出租事項(xiàng)進(jìn)行管理；不符合上述情形的，作為一般出租事項(xiàng)進(jìn)行管理。不得采取拆分招租面積、化整為零、故意降低租金底價(jià)等方式規(guī)避管理。

三、嚴(yán)格出租程序

（一）制定出租方案。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在招租前制定出租方案，包括但不限于擬招租土地房產(chǎn)的基本情況（如現(xiàn)狀、地址、建筑面積、規(guī)劃用途等）、出租用途及期限、承租條件、租金底價(jià)及確定依據(jù)、招租方式、租金收繳辦法、安全管理等內(nèi)容。不得對(duì)承租人設(shè)置有明確指向性或違反公平競(jìng)爭(zhēng)原則的條件。

（二）公允確定租金底價(jià)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)估價(jià)、詢價(jià)或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)供需、資產(chǎn)實(shí)際情況、周邊同期同類市場(chǎng)租賃價(jià)格等因素，確定土地房產(chǎn)租金底價(jià)。重大出租事項(xiàng)，原則上應(yīng)委托具備評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)租金進(jìn)行評(píng)估，將評(píng)估結(jié)果作為租金底價(jià)基礎(chǔ)，并按規(guī)定做好評(píng)估備案工作；對(duì)能夠獲取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的房產(chǎn)，依照相關(guān)法律和公司章程履行決策程序后，可以不進(jìn)行評(píng)估。

（三）合理設(shè)置租期。企業(yè)單次土地房產(chǎn)的出租期限原則上不超過(guò)5年，因企業(yè)發(fā)展需要、出租資產(chǎn)性質(zhì)和承租人投資數(shù)額大、回收期長(zhǎng)等情況，租期可以適當(dāng)延長(zhǎng)。

（四）規(guī)范決策審批。重大出租事項(xiàng)應(yīng)由省屬企業(yè)或其授權(quán)的子企業(yè)審批，屬于企業(yè)“三重一大”范圍的，履行集體決策程序；授權(quán)子企業(yè)決策的，子企業(yè)應(yīng)在批準(zhǔn)或履行集體決策程序后向省屬企業(yè)備案。一般出租事項(xiàng)由企業(yè)按其制度決策。單次招租期限超過(guò)5年或者采取非公開(kāi)協(xié)議方式出租的，原則上應(yīng)按照重大出租事項(xiàng)決策審批。

四、實(shí)行公開(kāi)招租

（一）突出公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)。企業(yè)出租土地房產(chǎn)，除符合非公開(kāi)協(xié)議出租情形外（附件），應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場(chǎng)交易平臺(tái)的作用，統(tǒng)籌考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、承租人履約能力等因素，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)擇優(yōu)確定承租人，做到“應(yīng)進(jìn)必進(jìn)”“能進(jìn)則進(jìn)”，提高資產(chǎn)利用效益。

（二）明確公開(kāi)招租平臺(tái)。對(duì)土地房產(chǎn)重大出租事項(xiàng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)采取進(jìn)場(chǎng)公開(kāi)招租的方式確定承租人。對(duì)土地房產(chǎn)一般出租事項(xiàng)，企業(yè)可通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、租賃中介機(jī)構(gòu)等自行組織公開(kāi)招租。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建立健全土地房產(chǎn)公開(kāi)招租交易制度和交易規(guī)則，優(yōu)化公開(kāi)招租交易流程，對(duì)進(jìn)場(chǎng)公開(kāi)招租事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范性審核，構(gòu)建高效、便利、經(jīng)濟(jì)的信息發(fā)布平臺(tái)、交易平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)。

（三）擴(kuò)大信息披露范圍。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在本企業(yè)門戶網(wǎng)站或微信公眾號(hào)、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、擬招租現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布招租信息公告，也可同步通過(guò)租賃中介機(jī)構(gòu)、報(bào)刊雜志、公眾媒體等渠道發(fā)布招租信息公告，廣泛征集意向承租人。招租信息公告期限一般不少于10個(gè)工作日，法律法規(guī)另有規(guī)定的按其規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)應(yīng)對(duì)招租信息披露內(nèi)容的真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

（四）加強(qiáng)對(duì)承租人的資格審查。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)意向承租人的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況和信用情況等資格條件進(jìn)行審查，擇優(yōu)選取資信水平好、履約能力強(qiáng)的承租人。不得將土地房產(chǎn)出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應(yīng)資質(zhì)的單位或個(gè)人，防止承租人利用租賃資產(chǎn)開(kāi)展違規(guī)違法活動(dòng)，防范滋生變相掛靠、假冒國(guó)企等風(fēng)險(xiǎn)隱患，影響省屬企業(yè)權(quán)益、品牌、聲譽(yù)和社會(huì)公共利益。

（五）發(fā)揮市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)價(jià)格和承租人功能。土地房產(chǎn)招租信息公告期滿產(chǎn)生2個(gè)及以上符合條件的意向承租人的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)、拍賣、招投標(biāo)、動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)、綜合評(píng)議、競(jìng)爭(zhēng)性談判或國(guó)家法律法規(guī)允許的其他競(jìng)價(jià)方式，確定承租人。招租信息公告期滿征集到1個(gè)符合條件的意向承租人的，企業(yè)可按照招租底價(jià)與意向承租價(jià)孰高原則，與該意向承租人簽訂合同。

（六）規(guī)范調(diào)整租金底價(jià)。土地房產(chǎn)招租信息公告期滿未征集到意向承租人的，企業(yè)可適當(dāng)延長(zhǎng)信息公告期限或在降低招租底價(jià)后重新進(jìn)行信息公告。新的招租底價(jià)低于原租賃底價(jià)90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租行為原決策機(jī)構(gòu)審批同意。

五、強(qiáng)化日常管理

（一）完善合同管理。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民法典》，及時(shí)與承租人簽訂土地房產(chǎn)書(shū)面租賃合同。合同內(nèi)容一般包括租賃資產(chǎn)的基本情況、租賃用途、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金收取時(shí)間與方式、保證金比例、裝修條款、物業(yè)管理、雙方權(quán)利義務(wù)、合同變更、提前終止及解除、違約責(zé)任、免責(zé)條款、安全責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等。合同簽訂前，應(yīng)由企業(yè)法務(wù)部門或?qū)I(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行審核。合同簽訂生效后不得隨意變更，因特殊情況確需變更的，應(yīng)經(jīng)出租行為原決策機(jī)構(gòu)審批；涉及租賃價(jià)格、租賃期限等核心條款變更的，應(yīng)當(dāng)重新公開(kāi)招租。如發(fā)現(xiàn)承租人不履行合同或不完全、不正確履行合同，應(yīng)按照合同約定積極采取應(yīng)對(duì)措施。

（二）規(guī)范租金管理。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立土地房產(chǎn)租金收取和預(yù)警機(jī)制，根據(jù)合同約定按時(shí)足額收取租金。對(duì)長(zhǎng)期拖欠租金的承租人，應(yīng)采取有效措施進(jìn)行催繳，并將承租人列入省屬企業(yè)失信名單，不得允許其參與續(xù)租和承租本企業(yè)其他資產(chǎn)。企業(yè)應(yīng)將租金收入納入統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算，不得截留租金收入私設(shè)“小金庫(kù)”或坐支租金等。

（三）從嚴(yán)控制轉(zhuǎn)租。企業(yè)原則上不得允許承租人轉(zhuǎn)租土地房產(chǎn)，在租賃合同中應(yīng)當(dāng)作出明確約定。因企業(yè)發(fā)展需要或資產(chǎn)特性確需轉(zhuǎn)租的，須由承租人提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)出租行為原決策機(jī)構(gòu)審批同意后方可轉(zhuǎn)租，嚴(yán)禁以各種形式直接套取中間差價(jià)、不進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)租行為。轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容必須事先征得企業(yè)書(shū)面同意，且轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)承租人剩余租賃期限。

（四）落實(shí)安全管理責(zé)任。土地房產(chǎn)租賃前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保消防安全、建筑質(zhì)量安全等日常使用安全。承租人確定后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)與承租人簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在租賃合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。企業(yè)應(yīng)建立租賃土地房產(chǎn)安全管理責(zé)任體系，定期實(shí)勘租賃現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)承租人存在擅自改變承租用途或轉(zhuǎn)租、損害租賃資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量、破壞消防設(shè)施以及污染生態(tài)環(huán)境等安全隱患的，立即督促承租人限期修復(fù)整改或視情賠償損失，保障出租資產(chǎn)安全穩(wěn)定。

（五）嚴(yán)格續(xù)約管理。土地房產(chǎn)租賃期限屆滿前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新擬訂出租方案公開(kāi)招租，原則上不得直接續(xù)簽租約。租賃期滿收回的土地房產(chǎn)，應(yīng)符合按照合同約定或根據(jù)租賃資產(chǎn)性質(zhì)使用后的狀態(tài)。原承租人如在租賃期內(nèi)無(wú)拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租或改建擴(kuò)建等違約違規(guī)行為、服從企業(yè)管理且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與招租意向吻合，經(jīng)原決策機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)可以續(xù)租。本意見(jiàn)施行前簽訂的正在履行中的租賃合同對(duì)續(xù)租方式有明確約定的，可按合同約定執(zhí)行。

（六）推進(jìn)信息化建設(shè)。省國(guó)資委組織省屬企業(yè)全面摸清出租土地房產(chǎn)的類型、地理位置、出租企業(yè)、承租人、賬面價(jià)值、租金、租期等情況，建立動(dòng)態(tài)更新的出租土地房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，納入山東省國(guó)資國(guó)企在線監(jiān)管系統(tǒng)，不斷提升出租管理的數(shù)智化水平，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)出租過(guò)程的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好出租信息填報(bào)、更新和審核工作，確保數(shù)據(jù)完整、真實(shí)和準(zhǔn)確。

土地房產(chǎn)租賃期間，如因企業(yè)分立、合并、清算、注銷等原因?qū)е鲁鲎赓Y產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化，由出租資產(chǎn)的接收單位承繼原租賃合同，統(tǒng)籌有序做好銜接工作。

六、健全監(jiān)督問(wèn)責(zé)體系

（一）壓實(shí)主體責(zé)任。省屬企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行土地房產(chǎn)出租管理的主體責(zé)任，明確資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、法務(wù)、審計(jì)等相關(guān)部門監(jiān)管職責(zé)，加強(qiáng)與紀(jì)檢監(jiān)察監(jiān)督、巡察監(jiān)督貫通協(xié)同，定期或不定期對(duì)各級(jí)子企業(yè)土地房產(chǎn)出租工作開(kāi)展檢查。檢查應(yīng)包括出租管理制度貫徹執(zhí)行、租賃合同履行和在租資產(chǎn)日常管理等內(nèi)容，重點(diǎn)關(guān)注招租程序不規(guī)范、合同不完善、未公開(kāi)招租、租金明顯偏低或欠繳、超期出租、擅自轉(zhuǎn)租、低效長(zhǎng)租及長(zhǎng)期空置等情況，并對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題抓好整改，促進(jìn)出租管理責(zé)任落地見(jiàn)效。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將土地房產(chǎn)出租情況納入廠務(wù)公開(kāi)范圍，接受本企業(yè)職工監(jiān)督。

（二）建立督促檢查制度。省國(guó)資委依法履行出資人監(jiān)督職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理工作的指導(dǎo)，綜合運(yùn)用專項(xiàng)檢查、隨機(jī)抽查、現(xiàn)場(chǎng)查看等方式，對(duì)出租管理情況進(jìn)行檢查評(píng)估；采取下發(fā)提示函、通報(bào)批評(píng)、約談等措施，及時(shí)反饋問(wèn)題和責(zé)令限期整改，推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。將土地房產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)招租情況列入對(duì)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)和檢查的內(nèi)容，督促產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)不斷增強(qiáng)市場(chǎng)服務(wù)效能。

（三）嚴(yán)肅追責(zé)問(wèn)責(zé)。企業(yè)在土地房產(chǎn)出租過(guò)程中發(fā)生違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和國(guó)資監(jiān)管規(guī)定的行為，或存在失職瀆職等問(wèn)題，造成國(guó)有資產(chǎn)損失或其他嚴(yán)重不良后果的，按照管理權(quán)限，依規(guī)依紀(jì)依法追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在企業(yè)土地房產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)公開(kāi)招租中弄虛作假、玩忽職守，損害交易雙方合法權(quán)益或造成國(guó)有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，并按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行責(zé)任追究。

七、其他

省屬企業(yè)在境外的土地房產(chǎn)，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，按照市場(chǎng)化、公開(kāi)透明原則，參照本意見(jiàn)制定出租管理辦法。

融資租賃公司從事的融資租賃業(yè)務(wù)、以資產(chǎn)租賃為主業(yè)的企業(yè)對(duì)外從事資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、企業(yè)住房租賃給本企業(yè)職工居住、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理公司從事的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及法律法規(guī)另有規(guī)定的，不適用本意見(jiàn)。

本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理制度，以正式公文及時(shí)報(bào)送省國(guó)資委備案。

各市國(guó)資委可參照本意見(jiàn)精神，結(jié)合實(shí)際制定所監(jiān)管企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理制度。

附件：省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租事項(xiàng)中可非公開(kāi)協(xié)議出租的情形

附件

省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租事項(xiàng)中

可非公開(kāi)協(xié)議出租的情形

一、涉及國(guó)計(jì)民生、公益性、文物保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等特殊要求，或可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會(huì)秩序等，造成重大社會(huì)影響的租賃；

二、黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或其他特定單位承租并實(shí)際使用；

三、租賃期限不超過(guò)6個(gè)月的短期租賃；

四、同一省屬企業(yè)與其各級(jí)子企業(yè)或同一省屬企業(yè)各級(jí)子企業(yè)之間的租賃；

五、因招商引資需要，在商業(yè)綜合體導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)品牌商家，或在產(chǎn)業(yè)園區(qū)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)實(shí)體企業(yè)涉及的租賃；

六、法律法規(guī)規(guī)定或不適于公開(kāi)招租的其他情形。

政策解讀：《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理的意見(jiàn)》文件解讀

一圖讀懂：《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理的意見(jiàn)》